Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Fehlerhafte Exposés – Wofür haften Makler?

Aufgrund der weiterhin niedrigen Zinssätze auf dem Geldmarkt ist der Ansturm auf Immobilien ungebrochen. Trotz der steigenden Immobilienpreise versuchen viele, ihren Traum vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung zu verwirklichen und suchen händeringend Objekte. Doch der Markt ist leergefegt. Gleiches gilt für gewerbliche oder institutionelle Anleger.

Von diesem Trend profitiert ganz besonders eine Berufsgruppe: die Immobilienmakler. Schließlich wird aktuell kaum ein Immobilienkauf ohne die Beteiligung eines Maklers vorgenommen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Kaufpreis und dem Standort der Immobilie wird dabei eine nicht unerhebliche Provision, die Maklercourtage, fällig. Naturgemäß kann es dabei jedoch auch zu Konflikten zwischen dem Makler und den Kaufvertragsparteien kommen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass das Kaufobjekt tatsächlich nicht den Erwartungen entspricht oder die in den Exposés dargestellten Inhalte von der Wirklichkeit abweichen. In diesem Zusammenhang beschäftigte sich neben diversen Oberlandesgerichten auch der Bundesgerichtshof wiederholt mit der Frage, wann ein Immobilienmakler für unrichtige Ausführungen im von ihm selbst angefertigten Exposé sowie für anderweitige Darstellungen des Objekts haftet. Die daraus hervorgegangene Rechtsprechungslinie konkretisiert die Pflichten der Makler. Die Rechtsprechung hat dabei die Rechtsstellung des von Immobilienmaklern gestärkt.

Aufklärungspflichten Makler

Der Bundesgerichtshof erkennt dabei grundsätzlich, dass zwischen dem Makler und dem Auftraggeber ein besonderes Treueverhältnis besteht, aus welchem sich auch bestimmte Nebenpflichten sowie die Pflicht zur Aufklärung über unerlässliche Umstände ergeben. In diesem Sinne ist insbesondere auch eine Aufklärung geboten, um den Auftraggeber vor Schäden zu bewahren und ihm die für den Kaufentschluss maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen.

Allerdings wird der Makler dabei in erster Linie lediglich als Wissensvermittler angesehen, der nur die richtige Weitergabe der selbst erhaltenen Informationen schuldet. Mangels ausdrücklicher Hinweise muss der Käufer grundsätzlich davon ausgehen, dass die vermittelten Informationen von dem Verkäufer und nicht vom Makler stammen. Auch muss der Makler nur solche Umstände mitteilen, die ihm bekannt sind. Lediglich in diesem eingeschränkten Rahmen ist der Makler verpflichtet, keine unzutreffenden Vorstellungen zu vermitteln.

Eine Haftung des Maklers für die Weitergabe von unwahren Informationen kommt daher regelmäßig nur in Betracht, wenn er positive Kenntnis von dessen Fehlerhaftigkeit hat. Der entsprechende Nachweis einer solchen positiven Kenntnis ist vor Gericht aber regelmäßig kaum oder nur unter erschwerten Bedingungen möglich, sodass die Chancen einer erfolgreichen gerichtlichen Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers wegen fehlerhaften Exposés erfahrungsgemäß eher schlecht stehen.

Nachforschungspflichten Makler

Darüber hinaus bestehen in der Regel auch keine Nachforschungspflichten für den Makler. Auf die vom Verkäufer erhaltenen Informationen darf er sich grundsätzlich verlassen. Von ihm ist dabei gerade nicht zu verlangen, dass er die Angaben des Verkäufers selbst überprüft und eigene Nachforschungen anstrengt. Aber auch zu dieser Regel gibt es Ausnahmen, die im Einzelfall zu konkreten Nachforschungspflichten und damit zur Haftung des Maklers führen können.

In der Rechtsprechung haben sich hierzu Fallgruppen für einige wenige Ausnahmen herausgebildet. Demnach ist eine Haftung unter anderem anzunehmen, wenn sich der Makler die mitgeteilten Angaben zu Eigen macht, indem er den Eindruck erweckt, dass diese auf seinen eigenen Ermittlungen beruhen oder zumindest von ihm überprüft wurden. Dies gilt ebenfalls, wenn der Auftraggeber besonders deutlich macht, dass bestimmte Merkmale für ihn von besonderer Wichtigkeit seien oder der Makler entsprechende Zusicherungen bzw. Erkundigungspflichten übernimmt.

Zudem können Nachforschungspflichten auch entstehen, wenn der Makler aufgrund von besonders intensiver Werbung das Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben erweckt. Eine letzte Ausnahme liegt zudem vor, wenn es sich um ein besonders risikoreiches Geschäft handelt und der Auftraggeber erkennbar geschäftlich unerfahren ist. Die Gerichte betonen dabei stets, dass diese Ausnahmefälle rechtlich nur zurückhaltend anzuwenden sind und gerade nicht den Regelfall darstellen. Grundsätzlich bleibt es somit dabei, dass eine Haftung der Makler für fehlerhafte Angaben weit überwiegend nicht gegeben ist.

Streit ist hässlich. Im schlimmsten Fall entwickelt sich der Immobilientraum zum Albtraum. Im konkreten Streitfall ist es sinnvoll, sich an einen rechtlich spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden, um zu überprüfen, ob etwaige Ansprüche aus dem Maklerverhältnis bestehen. „Häufig wenden sich verunsicherte Immobilienmakler aber auch enttäuschte Käufer an mich mit dem Wunsch, ihre Rechte durchzusetzen. Durch eine genaue Mandatsplanung kann man häufig einen langen und kostenträchtigen Rechtsstreit vermeiden.“, sagt Immobilienrechtsexperte Rechtsanwalt Klevenhagen.

Kim Oliver Klevenhagen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht rät Maklern, aber auch hoffnungsvollen Käufern, im Zweifelsfall vor Abschluss des Kaufvertrages sicherzustellen, dass die Angaben im Exposé auch mit den Verkäufern abgestimmt sind. Wenn die Tinte unter dem Notariellen Kaufvertrag trocken ist, hat ein Makler seine Provision verdient, und kann in den meisten Fällen sicher sein, dass nachträglich gegen ihn erhobene Ansprüche in der Regel vor Gerichten abgewiesen werden, sofern vermeintliche Fehler in Exposés geltend gemacht werden.

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