Immobilienkaufvertrag: Haftung auf Schadensersatz – verschwiegene Mängel

Marderbefall als Sachmangel bei Immobilienkauf

Immobilienkauf mit tierischen Untermietern – insbesondere Bestandsimmobilien können ihre Tücken haben. „Versteckte Mängel“ das Stichwort: Der Traum vom Haus kann schnell zum Alptraum mutieren.

Gefahren für Immobilien: Marderbefall

Eine nicht nur beim Autokauf, sondern auch beim Hauskauf nicht zu unterschätzende Gefahr sind Schäden, die vom Marderfraß und Marderkot ausgehen können. Diese können im Bereich der Dachisolierung zu Energieverlust, Kondensat Schäden und Schimmelbildung im Bereich des Gebälks als auch bei mangelhafter Außenabdichtung zum Eintritt von Feuchtigkeit führen. Dies sind alles Mängel, die nicht nur den Wohnkomfort beeinträchtigen, sondern langfristig die Substanz eines Hauses angreifen.

Kaufvertrag: Haftung auf Schadensersatz – verschwiegene Mängel

Verkäufer einer Immobilie glauben und verlassen sich nicht selten darauf, sich durch eine Klausel im Kaufvertrag zum Ausschluss der Mängelgewährleistung von der Haftung freizeichnen zu können. Doch Vorsicht! Eine Haftung auf Schadenersatz kann auch dann bestehen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dann greift auch der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht.

Ein Anspruch auf Schadenersatz wegen bei Vertragsabschluss verschwiegener Mängel kann sich aus §§ 434, 437 Nr.3, 444, 280 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ergeben.
Einen solchen Fall mit Marderschaden hatte das Oberlandesgericht Koblenz mit Urteil vom 15.01.2013, Az. 4 U 874/12, zu entscheiden. Obwohl eine Teilsanierung des Daches nach der Feststellung eines Marderschadens vorgenommen wurde, wurden nach dem Kauf des Hauses noch weitere Schäden in der Dachkonstruktion gefunden. Der Käufer machte daher geltend, dass ihm das Ausmaß der Schäden verschwiegen wurde. Er sah sich arglistig getäuscht, da eine vollständige und wahrheitsgemäße Aufklärung über die Marderschäden unterblieb. Vielmehr wurde durch die Teilsanierung der Eindruck erweckt, es sei eine umfassende Mängelbeseitigung erfolgt.

Arglisthaftung – Haftung wegen Täuschung – verschwiegene offenbarungspflichtige Mängel

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sah hier mindestens eine bedingt vorsätzliche Arglisthaftung als gegeben an. Waren dem Verkäufer Fehler bekannt oder hielt er sie zumindest für möglich und nahm er billigend in Kauf, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei der Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte, so kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Haftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel in Betracht.

In dem konkreten Fall begründete die Haftung der Verkäufer insbesondere der Umstand, dass sie die weitergehende Schädigung der Dachisolierung durch Marderbefall zumindest für möglich hielten.

Fazit: Prüfe mit kritischen Fragen – ziehe fachliche Drittmeinung in Betracht – Einhaltung der Offenbarungspflichten

Grundsätzlich ist Käufern zu empfehlen, kritische Fragen zum Objekt sowie der baulichen Beschaffenheit zu stellen und sich im Idealfall vor Kaufvertragsabschluss eine fachliche Drittmeinung einzuholen. Aber auch Verkäufer sollten dringend ihren Offenbarungspflichten nachkommen, wenn sich diese nicht im Nachgang einer Schadenersatzklage ausgesetzt sehen möchten.

Betroffenen von baulichen Mängeln, versteckte Mängel, verschwiegene Mängel und offenbarungspflichtiger Mängel ist zu raten, sich an einen spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden, um rechtliche Möglichkeiten zu prüfen. Die Experten der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB stehen unter 030-921 000 40 für weitere Informationen und einer kostenlosen Ersteinschätzung gerne zur Verfügung.

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