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Risiko Anschlussfinanzierung – Steigende Zinsen bei Finanzierung von Immobilien

Seit dem letzten Zinshoch im Jahr 2008 fielen die Zinsen stetig, bis sie im Jahr 2016 einen neuen Tiefpunkt erreicht hatten. Seitdem halten sich die Zinsen auf einem historisch niedrigen Stand.

Für Sparer ist diese Entwicklung verheerend, gleichen die Zinsen doch noch nicht einmal die Inflation aus. Für Käufer von Immobilien ist diese Entwicklung jedoch hingegen optimal gewesen: Die Immobilienkäufe konnten bei Banken zu sehr günstigen Darlehenszinsen finanziert werden. Deshalb erlebte der Immobilienmarkt in Deutschland einen ungekannten Aufschwung, die Kaufpreise stiegen, und das nicht nur in Bestlagen. Viele, für die der Erwerb einer Immobilie als Eigenheim oder Kapitalanlage bislang unerschwinglich war, konnten mit Hilfe der niedrigen Zinsen auch ohne oder nur mit wenig Eigenkapital vermeintlich günstig finanzieren und die Banken machten gerne mit. Selbst bei knappen Kalkulationen wurden Kredite an Darlehensnehmer vergeben, die die monatlichen Zahlungen an die Bank gerade so hinbekamen.

Die Zukunft beginnt jetzt – wo es runtergeht, geht es auch wieder rauf

Doch wie geht es weiter, wenn die Zinsbindungen bei den Wohnungsbaukrediten in mehreren Jahren auslaufen? Entscheidend ist, wie sich bis dahin der Zinsmarkt entwickelt hat.

Es wird bereits jetzt spekuliert, dass die Europäische Zentralbank als zuständige Stelle schon bald die Zinsen wieder anheben könnte. Dieses Szenario erscheint auf langfristige Sicht auch unausweichlich. Früher oder später werden die Zinsen also wieder steigen (müssen).

Die Zinsbindung bei Baufinanzierungsdarlehen ist immer begrenzt, dabei oft auf 10 oder 15 Jahre. In den ersten 10-15 Jahren erfolgt aber nur eine minimale Tilgung des Darlehens, der Großteil der monatlichen Rate wird hingegen vielmehr zur Zahlung der Darlehenszinsen verwendet. Die Darlehensnehmer und Baufinanzierer haben daher auch nach 10 und 15 Jahren häufig noch hohe Darlehensschulden bei der Bank. Gerade bei knappen Kalkulationen sind Sondertilgungen, wenn überhaupt sinnvoll im Darlehensvertrag vereinbart, oft finanziell nicht möglich.

Aus diesem Grund müssen in den nächsten Jahren sehr viele Immobilieneigentümer ihre Darlehen nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verlängern – zu den dann aktuellen Zinssätzen.

Was viele Darlehensnehmer dabei nicht wissen: Oft haben Banken nur sehr knapp kalkuliert, was eine mögliche Rückzahlung des Darlehens angeht. Die angesetzte monatliche Rate ist häufig das Maximum, was sie derzeit monatlich aufbringen können. Solche Darlehensverträge sind besonders von einer möglichen Zinssteigerung betroffen und gefährdet.

Kleine Zinssteigerungen – Große Auswirkungen

Da sich in vielen Darlehensverträgen die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindungsfrist kaum verringern wird, die Zinsen aber mittelfristig aber wieder gestiegen sein werden, stellt sich die Frage was mit den Darlehensverträgen dann passiert.

Für die Darlehensnehmer bedeutet das, dass sie dann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine wesentliche höhere Darlehensrate an die Bank zahlen müssen. Es ist auch keine höhere Finanzmathematik, dass selbst kleinere Steigungen des Leitzinses sich in zum Teil dramatischer Weise auf die monatlich an die Bank zu zahlenden Raten, bzw. Annuitäten auswirken werden.

So gibt die Seite baufi24.de bei 10jährigen Zinsbindung bei der Finanzierung von 200.000,00 Euro und einer anfänglichen monatlichen Rate von 600,00 Euro an, dass sich die Rate bei einem Zinsanstieg von nur 4,00% auf monatlich 1.132,77 Euro erhöhen kann, was fast der doppelte Betrag ist.

Solch eine Entwicklung kommt für Baufinanzierer oft überraschend und kann verheerende Folgen haben: Können die Baufinanzierer die neue Rate dann nicht aufbringen müssen sie die Immobilie unter Umständen verkaufen oder es droht ihnen im schlimmsten Fall sogar die Zwangsversteigerung der Immobilie oder sogar die Privatinsolvenz. Oftmals liegt in diesem Fall aber auch ein Aufklärungsfehler bei den Banken.

Es ist daher ratsam sich schon jetzt, deutlich vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, von einem Spezialisten zu diesem Thema beraten zu lassen, um sich über die möglichen Optionen zu informieren.

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